Em 18 de
abril de 2014, entrou em vigor a norma ABNT NBR 16.280:2014, publicada pela
Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que apresenta regras e
diretrizes acerca da execução de reformas em edificações, nas áreas privativas
e comuns. O objetivo da ABNT NBR 16.280 é trazer
segurança às obras nas edificações, cabendo ao síndico, responsável legal pelo
condomínio, assegurar que ela seja efetivamente cumprida. Ao indicar a adoção
de um sistema de gestão de obras de reforma dentro das edificações, estabelece
procedimentos a serem seguidos desde o projeto até a conclusão da obra. Apesar
de a referida ABNT NBR 16.280 não ser lei, é obrigatório seu cumprimento dentro
dos condomínios. É sabido que as normas técnicas são prestigiadas dia a dia
pelo Poder Judiciário. Sem sombra de dúvida, litígios nascidos de reformas
feitas a partir de 18/04/14, que necessitem a produção de prova técnica
(pericial), terão a ABNT NBR 16280:14 como parâmetro. E, ainda, a depender dos
danos eventualmente causados pela não observância desta norma, síndico e/ou
condômino poderão ser responsabilizados civil, administrativa e, até mesmo,
criminalmente.
Dentre as principais regras previstas na ABNT NBR
16.280, destacam-se:
A-) Alterações, dentro das unidades autônomas ou em áreas
comuns que afetem a estrutura, a vedação ou quaisquer outros sistemas da área
privativa ou da edificação, deverão possuir um responsável técnico (engenheiro
ou arquiteto) e a respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) e ou
Registro de Responsabilidade Técnica (RRT);
B-) O síndico, antes do início da obra em área comum ou
privativa, deverá estar de posse do plano de reforma e da documentação
pertinente. Nas áreas privativas, o síndico deverá fazer a análise ou
encaminhá-la a um responsável técnico e somente depois poderá autorizar a obra
no condomínio ou rejeitá-la justificadamente;
C-) Durante o andamento da obra, o proprietário deverá
diligenciar para que a reforma seja realizada dentro dos preceitos da
segurança, atendendo a todos os regulamentos. O projeto deve ser devidamente
assinado por profissional qualificado e aprovado pelo condomínio;
D-) O síndico é o responsável por autorizar ou não a
entrada de materiais e pessoas contratadas para a execução da obra;
E-) O síndico deverá arquivar a documentação oriunda de
qualquer tipo de reforma, incluindo o termo de encerramento da obra, emitido
pelo executante, transferindo a seu sucessor.
As obras que
não representem risco à segurança (como pintura, por exemplo) deverão ser
documentadas e seguir as regras internas do condomínio. Mas, neste caso, não
haverá necessidade de apresentação de responsável técnico. É importante frisar
que, caso o síndico, no decorrer de qualquer fase da reforma em uma área
privativa, mesmo antes de seu início, entenda que não possui conhecimento
técnico para aprová-la, acompanhá-la ou receber o termo de encerramento da
obra, poderá contratar um profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto)
para auxiliá-lo neste processo, fato que poderá demandar tempo, o qual deve ser
considerado pelo condômino na programação da referida reforma. Vale salientar
que, diante de vários sinistros ocorridos recentemente, a elaboração da ABNT
NBR 16.280 tornou-se necessária, em caráter de urgência, sendo oportuna sua
publicação no formato atual.
A norma ABNT NBR 16.280:2014 está em vigor. Portanto, fica claro que a
sua correta aplicação será decisiva, em caso de ingresso de ação judicial em um
futuro próximo.
Fonte HF Contabilidade
