Apesar do desaquecimento da
economia brasileira, com a perspectiva de queda na geração de riqueza do país
este ano e da contração em praticamente todos os setores, o economista e
apresentador de TV Ricardo Amorim, diretor da Ricam Consultoria, avalia que esse
é um bom momento para se investir em imóveis porque os preços vão se recuperar
com a retomada da economia brasileira a partir do ano que vem. Para os que
duvidam, ele lembra que quem comprou imóvel em 2002 e 2003 – quando o dólar
chegou a R$ 4 e o país viveu um momento de crise – viu “o preço do seu imóvel
se multiplicar por duas, três, cinco, 20 vezes”.
Formado em economia pela
Universidade de São Paulo e pós-graduado em finanças internacionais pela Essec
Business Scholl de Paris, Ricardo Amorim estudou a ocorrência de desequilíbrios
do mercado imobiliário em 97 países ao longo da história e é categórico ao
descartar o risco de haver uma bolha imobiliária no Brasil. “O raciocínio de
que o país teria uma bolha imobiliária está furado.” Ele observa que quando
estourou a bolha nos Estados Unidos os preços dos imóveis caíram 80%, enquanto
no Brasil, mesmo com o desaquecimento nas vendas, os preços continuam em alta,
embora em ritmo menor em relação a anos anteriores. Para o economista, um dos
apresentadores do programa Manhattan Conecttion, na Globo News, as medidas de
ajuste do governo vão permitir que a economia se torne mais saudável e volte a
crescer. Veja os principais pontos da entrevista ao Estado de Minas.
Oferta imobiliária
“No mercado brasileiro não tem excesso de oferta. Pode ser que em um nicho
muito específico exista algum problema, mas no Brasil como um todo não. Se você
pegar o país, em 2013 foram lançadas 196 mil unidades, entre casas e
apartamentos, e estima-se que outras 200 mil casas foram erguidas em regime de
autoconstrução. Então em um ano você teve quase 400 mil lançamentos. Em um ano
o número de casamentos no Brasil é de 1,05 milhão, enquanto são registrados 350
mil divórcios, o que significa 1,4 milhão de novos lares sendo formados. Então
está-se formando 1,4 milhão de lares e construindo-se 400 mil unidades em um
ano. Isso sem contar o déficit habitacional de 5 milhões ou 6 milhões de
unidades.”
Demanda reprimida
“O que não é falta de demanda. O que ocorre é que a demanda se retraiu.
Primeiro porque a economia piorou e isso levou as pessoas a considerarem a
perda do emprego e com isso nós temos a confiança mais baixa em 10 anos. E quem
está assim não troca de carro e nem troca de casa. Há R$ 12 bilhões aprovados
nos consórcios em crédito imobiliário já sorteado e essa demanda vai aparecer
uma hora e vai ter mais gente comprando no mercado. Essa é uma demanda
reprimida que, quando volta, impulsiona os preços.”
Bolha imobiliária?
“Desde de 2007 se fala em bolha imobiliária e que a queda nas vendas levaria a
uma redução forte de preços. Ocorre que quando a bolha estourou nos Estados
Unidos, o preço dos imóveis caiu até 80% e no Brasil não tem essa bolha, porque
o mecanismo de financiamento que existe lá não há aqui. Pesquisei bolhas imobiliárias
em 97 países e um fator comum a todas elas era um grau de endividamento grande,
com o total de crédito imobiliário superando 50% do PIB. Nos Estados Unidos era
de 89% do PIB. No Brasil, o crédito imobiliário significa cerca de 9% do PIB. O
raciocínio de que o país teria uma bolha imobiliária está furado.”
Preços dos imóveis
“Em 2014 houve uma queda de venda grande, mas quando você olha o mercado como
um todo, os preços continuaram a subir. Ou seja, num cenário de queda de vendas
era de se esperar que os preços despencassem, mas o que se tem num curto prazo
são as altas de preços desacelerando em função do aumento do desemprego, da
falta de confiança do consumidor. Fiz um estudo de preço de imóveis e renda em
562 cidades de 129 países e o que se observa é que onde o padrão de renda é
mais alto os preços dos imóveis são mais altos. E o Brasil está perto da média
de preços de mercados emergentes e em todos os preços subiram porque essas
economias cresceram e surgiu crédito e teve mais gente comprando. E quando a
procura sobe, os preços sobem.”
Ajuste fiscal
“O país está passando pelo momento mais difícil em 2015, que é um ano de
ajuste. É como um paciente com câncer. A quimioterapia cura a doença, mas o
doente se sente pior. Com o tempo, o ajuste vai fazer o investimento crescer.
Hoje nós temos uma alta de juros para reduzir a inflação, mas isso vai passar.
O resultado vai ser uma economia mais saudável. E com isso a alta de preços dos
imóveis deve se acelerar.”
Momento de investir?
“Esta é a melhor hora para investir e a razão é que todo mundo está preocupado
e ninguém comprando e nessa situação surgem as melhores oportunidades. Em 2002,
quando o dólar chegou a R$ 4, e em 2003, quando a economia cresceu pouco, como
neste ano, em que o PIB pode até cair um pouco, quem comprou em 2003 viu o
preço do imóvel se multiplicar por duas, três, cinco, 10, 20 vezes. As melhores
horas para se investir em imóveis são quando ninguém quer fazer. Com a redução
do financiamento, o impacto inicial é a redução da procura. Com menos gente
buscando crédito e menos gente comprando, quem tem que vender vende mais barato
e essa situação cria oportunidade para quem compra o imóvel.”
Legislação
“O problema de leis de uso e ocupação do solo em busca de melhor qualidade de
vida em zonas urbanas mais ocupadas é que elas encarecem o preço dos imóveis
para todos. Se o terreno comprado antes tinha um aproveitamento maior e agora
esse aproveitamento é menor vai haver um número menor de unidades para pagar o
terreno e os novos imóveis lançados serão mais caros, com os que já existem
balizando preços. E esse é um fator que deixa de ocorrer enquanto a tendência
da economia é de desaceleração, mas vai chegar uma hora em que esse fator (lei
de uso e ocupação) vai ser determinante para a alta de preço. Mais um motivo
para se comprar antes.”
Perspectiva
“No segundo semestre vai haver algum movimento já de preços voltando a ter
aceleração e em 2016 é bastante provável, quase certo, que o cenário será de
aceleração do crescimento econômico, com maior geração de emprego e retomada da
confiança dos consumidores. No crédito vai haver maior contratação, porque com
os juros mais apertados a inflação tende a cair e com isso os juros podem
voltar a cair, barateando o crediário. E somando-se a isso a lei de uso e
ocupação do solo, a tendência é de aceleração de preços no mercado
imobiliário.”
O mercado
“O mercado imobiliário é quase 10% do PIB considerando-se toda a cadeia do
setor, do fornecimento de matéria-prima à concessão de financiamento e a
construção em si. No ano passado essa participação deve ter caído um pouco e em
2015 talvez caia mais um pouco, mas já em 2016 ela volta a subir. Mas um
patamar de 8% a 9% do PIB é bastante significativo. É normal em países em
desenvolvimento, e o Brasil se aproxima mais desses países porque quando não há
crédito poucas pessoas compram imóveis. Com a expansão do crédito mais gente
pode comprar. Mas não foi só a expansão do crédito que incrementou o setor de
construção. A mudança da lei de patrimônio de afetação (em 2004), que
basicamente separou o que é a construção da construtora, também impulsionou o
mercado.”
Decisão de compra
“O primeiro fator na hora da compra é a questão do prazo do investimento,
porque o imóvel tem uma característica dupla. Ele não só é um investimento como
também é um bem de que você usufrui. No mercado financeiro você ganha ou perde
e com o imóvel você usa. Então essa é a primeira característica do investimento
em imóvel. E há fatores que são sempre bons de você verificar, como a
localização. Esse ou aquele é o melhor lugar, principalmente no Brasil isso é
mais importante ainda porque há problemas de transporte e deslocamento nas
grandes cidades. Outro fator para quem vai comprar é que nesse momento inicial
há por parte de algumas construtoras um estoque de lançamentos e ele vai ser
desovado com preços atraentes.”
