SUBLOCAÇÃO RESIDENCIAL – CONCEITOS E TIPOS

Conceito

É a transferência pelo locatário do imóvel locado em seu nome, para uma terceira pessoa que não faz parte deste contrato de locação que assume o uso do imóvel responsabilizando-se perante este locatário pelo pagamento das despesas de aluguel como se o locatário fosse.

Também pode ser a locação de um ou mais quartos dentro do imóvel locado. Nesta situação o locatário usa o imóvel locado em seu nome e subloca quartos a terceiros.

Resumindo:
é a locação do imóvel já locado em todo ou em parte onde o locatário figura como locador sendo chamado no contrato de sublocador.

Legislação - Lei 8.245/91, artigo 13, 14, 15 e 16 – Lei do Inquilinato.

      Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

        § 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.

        § 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.

Fica claro no artigo 13 que o locatário tem que notificar o locador por escrito para desta forma estar garantido quanto à legalidade da sublocação. O locador terá 30 dias para por escrito, manifestar-se contra a sublocação e o locatário deverá aguardar este prazo. Passados 30 dias, se o locador não se manifestar entende o legislador que este concorda com a sublocação. Portanto a notificação escrita se faz necessária.

Uma vez que o locador não responda a comunicação do locatário, não poderá depois alegar desconhecer que o imóvel foi sublocado.

Algumas correntes do direito entendem que o consentimento verbal com emissão do recibo em nome do sublocatário é válido. O judiciário a meu ver não tem validado esta situação.

Tipos de sublocação residencial

Total do imóvel: o imóvel é sublocado em sua totalidade com a saída do locatário do mesmo.

Parcial: o imóvel é locado em partes permanecendo o locatário no imóvel.

Multifamiliar: o locatário loca o imóvel para moradia de famílias. É o caso de prédios alugados para uma pessoa que alugará quartos para famílias residirem. Também chamados de “cortiço” ou “pensão”.

Aluguel da sublocação

Alguns locatários abusam na locação de quartos cobrando aluguel acima do permitido. A legislação é clara quanto ao limite de cobrança. O aluguel da sublocação nunca poderá ser superior ao da locação.

No caso de sublocação multifamiliar o total de todos os aluguéis cobrados dos sublocatários não poderá exceder o dobro do aluguel da locação do prédio.

Exemplos de sublocação autorizada pelo locador

1)  André loca um apartamento para moradia e precisando residir por 06  meses no exterior solicita consentimento do locador para alugar o imóvel para Felipe por 6 meses que vem fazer um curso por este período.  Ao retornar, André encerra-se a sublocação. Nesta situação Felipe assume todas as despesas de André isto é, aluguel mais as taxas, não podendo André cobrar nada a mais. Felipe estará sujeito aos mesmos deveres e direitos que André em relação ao contrato de locação.

2) André loca um imóvel de 3 dormitórios para sua residência e de sua família.  A família retorna para o interior e André solicita ao locador autorização para locar 02 quartos. A locação de cada quarto não pode ser superior ao valor do aluguel. Se o aluguel da locação for R$ 500,00, cada sublocação será de valor no máximo de R$ 250,00. Nota-se que a sublocação residencial não visa lucro do sublocador ou do locador do imóvel evitando assim a exploração comercial do imóvel.

3) André aluga um imóvel com 20 quartos pelo valor de R$ 4.000,00. Cada quarto comporta uma família de 03 pessoas, cozinha e banheiro são coletivos e um por andar. André poderá cobrar de cada família R$ 400,00 de aluguel totalizando R$ 8.000,00. Portanto não excedendo o dobro do valor da locação.

Término do contrato de sublocação

Uma vez que o contrato de locação termine também estará encerrado o da sublocação. O sublocador deve ter o cuidado de não fazer contratos superiores ao da locação e deixar claro os termos da lei.

            Art.14.   Aplicam - se às sublocações, no que couber, as disposições relativas às locações.

        Art. 15. Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem - se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador.

        Art. 16.  O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide.

Não deixa dúvidas a legislação quando fundamenta a sublocação, no entanto na prática, sabemos que ocorre diferente. Em geral a maioria dos contratos proíbe a sublocação, cedência ou empréstimo do imóvel residencial locado, mas é comum que o locador com o tempo descubra que no imóvel não reside mais o locatário e sim outras pessoas ligadas a este e não participantes do contrato ou outra pessoa estranha a quem o contrato foi transferido sem consentimento do locador. Há situações em que a sublocação não consentida esta clara e em outras parece ser sublocação, mas não é.  Para não deixar a postagem muito extensa dividi o assunto em mais de uma postagem todos arquivados na aba da “sublocação residencial”.

Fonte: Saber Imobiliário