SUBLOCAÇÃO RESIDENCIAL – NÃO INCIDÊNCIA

É muito difícil para imobiliárias e proprietários acompanhar a locação do imóvel residencial averiguando quem se encontra residindo no imóvel e da mesma forma, não pode o locador em contrato impor o número de pessoas que poderá residir (salvo locação por temporada) e quem poderá residir no imóvel. Sendo o imóvel para uso do locatário e sua família não pode o locador determinar quem é a família do locatário.  Assim, o locador somente fica conhecendo todos os residentes quando ocorre uma situação inusitada como uma infração no condomínio. Por isso os contratos determinam que o locatário é responsável pelo bom uso do imóvel por si, seus familiares e pessoas autorizadas.

Há situações em que parece aos olhos do locador que houve sublocação do imóvel, mas na análise se verifica que esta não esta caracterizada. Assim, muitos processos dão entrada na justiça com pedido de despejo por infração contratual sem que o locador ao seu término obtenha sucesso no despejo.

Temos em alguns casos a sublocação não consentida pelo locador, que será abordado em outra postagem devido a analise da legislação, as penalidades previstas ao locatário e moradores do imóvel. Aqui busco esclarecer as situações concretas em que a sublocação pode não estar caracterizada apesar de para o locador poder parecer que o imóvel esta sublocado.

Quando pode não ocorrer sublocação

Sendo a locação para uso do locatário e seus familiares deve-se ressaltar que o locatário possa formar sua família, já te-la formada ou ver sua família se alterar com a chegada de novo membro ou com a saída de um membro que junto residia. Segundo nossa Constituição a família é formada por todos aqueles que residem juntos solidariamente e com afeto entre si.

É comum o locador locar o imóvel para um casal e depois descobrir que juntos passaram a residir outras pessoas. Sempre que o locatário estiver presente residindo no imóvel não ha caracterização de sublocação, salvo se o locador tiver provas de que este cobra aluguel para residência de terceiros estranhos a sua família.

Em alguns casos a sublocação pode não estar caracterizada, vejamos quais:

1 - O locatário aluga um imóvel para sua moradia e de sua família. Após algum tempo decide casar e morar em outro imóvel deixando no imóvel locado a sua família com o consentimento do locador. Neste caso não se caracteriza sublocação e sim uma cedência da locação para os familiares do locatário onde o locador através de aditivo contratual substitui o locatário por um dos familiares ou apenas consente por escrito que a locação continue e o contrato mantenha-se em nome do locatário que saiu do imóvel. Neste último caso o locatário continua responsável pela locação, mas quem ocupa o imóvel são seus familiares que pagam o aluguel direto ao locador. Os familiares mantém os mesmos direitos e deveres do locatário.

2 - Outra situação que não caracteriza sublocação é a do locatário que deixa o imóvel sem comunicar o locador, mas permanecem no imóvel seus familiares dependentes financeiramente. Um exemplo é o locatário viúvo que mora com os filhos que dependem financeiramente deste pai. O pai contrai novo casamento e muda-se com a nova esposa deixando os filhos no imóvel, porém continua este pai responsável pelo pagamento do aluguel e taxas, mais todas as despesas dos dois filhos. Neste caso não existe sublocação, pois os filhos são 100% dependentes financeiramente do pai. Tendo ou não comunicado o locador de sua saída do imóvel este não foi sublocado, pois os filhos já viviam na dependência do pai e, portanto permanecem no imóvel sob-responsabilidade deste.

3 - A pessoa que loca para outro residir como, por exemplo, o pai que loca em seu nome para o filho que vai fazer vestibular morar por certo tempo. O contrato fará referência a locação para terceiro residir ou não faz referência alguma caracterizando a situação acima descrita no item 2. Nesta situação o locador pode restringir o uso do imóvel apenas aos familiares evitando o uso por colegas de vestibular.

4 – O locatário que reside sozinho e passa a viver em União Estável não caracteriza sublocação e da mesma forma o locatário que vive sozinho e passa a residir com algum parente que venha a morar com este locatário permanentemente no imóvel.

5 - Locatário que vem a contrair matrimônio ou união estável e futuramente vem a falecer deixando o cônjuge no imóvel ou então ocorre separação de fato. Neste caso a locação continua automaticamente com o cônjuge sobrevivente conforme o artigo 11 e 12 da lei do inquilinato 8.245/91 ou seus herdeiros em caso de falecimento. Na prática até mesmo por desconhecimento da lei não é costume a comunicação ao locador que vem a descobrir a ausência do locatário bem depois. Mesmo sem a notificação não existe características de sublocação.

             Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub - rogados nos seus direitos e obrigações:

        I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel;

        Art. 12.  Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

        § 1^o  Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

6 - Locação para uso de terceiros com autorização do locador por escrito no contrato. Sabemos da dificuldade de pessoas locarem um imóvel com imobiliárias devido às exigências para segurança do contrato. A principal, é que o locatário tenha no mínimo 03 vezes o valor da locação mensal (aluguel + taxas) como renda bruta. No uso de seguro fiança como garantia de contrato é comum que se exija bem mais. No país de hoje quem ganha 03 vezes o valor de uma locação!!!!! Nesta situação o locatário usa o nome de terceiros para locar o imóvel, que tenha a renda comprovada exigida e com o consentimento do locador que no futuro não poderá alegar sublocação.

7 - Participação no contrato de locação de todos os moradores maiores de 18 anos como locatários. O de maior renda como locatário principal e os de menor renda ou sem renda como locatários solidários. Muito utilizado hoje em dia nos contratos locatícios para evitar justamente a discussão sobre sublocação quando falece ou deixa o imóvel o locador principal. Recomenda-se que todos que vão residir constem no contrato. Quando um deixa o imóvel a locação continua com os que ficam no imóvel e já fazem parte do contrato.

Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende - se que são solidários se o contrário não se estipulou.

8 – parentes ou amigos que vão residir temporariamente com o locatário como seu convidado para tratamento de saúde, estudo ou outro motivo qualquer desde que o locatário esteja residindo no imóvel. Não há porque falar em sublocação quando o locatário reside no imóvel e recebe uma pessoa de suas relações de forma provisória.

9 – relações homoafetivas entendem-se como união estável não se caracterizando como sublocação.

Não são comuns as ações judiciais de sublocação em contratos residenciais. Em geral ocorrem em contratos não residenciais e mistos onde se verifica maior incidência de transferência de contratos sem o consentimento do locador.

Na locação residencial o que pode acontecer é o locador saber tudo que acontece em seu imóvel e deixar desta forma enquanto lhe for conveniente buscando a justiça somente quando suas exigências não são cumpridas por quem ocupa o imóvel. Um exemplo é quando falece o locatário e permanece a locação com seus familiares e tendo o locador ciência do falecimento nenhuma atitude toma, buscando a justiça para ação de despejo por infração alegando sublocação somente quando ao exigir algo dos inquilinos, como por exemplo, um valor de aluguel acima do permitido em lei, estes não concordam em pagar.

Cada situação deve ser analisa separadamente, mas onde não estiver claro e comprovado que houve sublocação a ação judicial acaba sendo perda de tempo e dinheiro. Na maioria das situações a desocupação pode ser acordada amigavelmente, mas da mesma forma que há locatários que usam de todos os meios para demorar em desocupar o imóvel, há locadores que ao vislumbrarem possibilidade de lucro também complicam a negociação.  O profissional de direito sempre saberá analisar melhor que o leigo, cada situação apresentada.

• Um exemplo que caracteriza sublocação: o locatário desocupa o imóvel com o filho e deixa a ex nora residindo no imóvel sem comunicar o locador.
• Um exemplo que não caracteriza sublocação: o locatário reside com filho e nora, deixa o imóvel para casar e permanece o filho e a nora residindo no imóvel. Nesta situação a família residia e permaneceu residindo.

Finalizando. Não se pode confundir sublocação e despejo. O despejo pode ser aceito pelo juiz independente de haver ou não uma sublocação do imóvel. Quando o locador pede judicialmente o despejo por infração, alegando sublocação, o juiz pode entender que a sublocação não existiu, mas autorizar o despejo por outra situação que caracterizou infração contratual ou legal. É o caso da falta de comunicação ao locador de que o cônjuge do falecido ficou residindo no imóvel que pode levar a despejo judicial mesmo não caracterizando sublocação.

Assim vamos sempre procurar um advogado de confiança para mediante documentos e fatos verificar a real necessidade da ação. No direito um simples fato é capaz de alterar toda um situação.

Fonte: Saber imobiliário